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 2008-06-23, 04:21 下午
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jiadaifu007
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单价超过万元，五成购房人一次性付款 谁买走了武汉的“天价房”
大概内容概述如下：
位于汉口永清片区临江地块由瑞安开发的《武汉天地》一期“御江苑”，均价13000元/平方米，六个半小时售罄，面积在105-330平方米，房屋总价在一百三十万元至五六百万元之间，购买者以本地商人/白领/高校老师居多，大多选择一次性付款及较高的首付，多数用于自住。
据销售经理介绍这些人看中的是“品质”。
该项目是武汉目前最大的旧城改造项目，净用地面积719亩，总建筑面积145万平米，前年拍卖总价为33.9亿元，当时楼面地价2338元/平米。
以上述素材，窥一斑见全貌，大约可以看得见中国房价为什么高，建设部长官为什么在回答深沪京穗房价是否高的时候认为有需求就不能一概而论之。
1、面积最小者105平米，最大者330平米。与国家政策调控要求相距如同房价那么远。如果设定是前年竞买的土地，零五年八月份有些什么结构控制政策大家应该可以查知。如果将百分之三十的部分先行出售，正好可以提醒调控者，上市房源信息管制是多么重要。
2、拍卖时的地王，三年进入一期开发。这正是中国许多天价房诞生的沃土。五倍于楼面价的销售单价，一来说明其营销与品牌的厉害；另一个侧面也暴露着出让用地举与拍之间的距离，还量化了本土开发商、国有房企与沿海及港澳地区名牌房企之间的距离；而且，购买力高度集中及其对优质住宅的热捧，更是结构调控政策所设想之外的意外。
无独有偶，金地及大华南湖地块买的时候武汉全市均价不到二千，金地公司报告宣称的最高售价设定为二千七百元，但出让地三年以后方见天日，如今卖个万把块一平米当然屋有所值，在开发商这里屋有所值而不是在政府这里物有所值。
3、个案背后宣示的中国房价畸形的几个方面：
（1）高喊地王并且供应不足背后实际出让地价严重低估。看样子，中北路地块楼面价突破六千并不奇怪，因为城中城卖个万把块钱的单价对于武汉来说名符其实。
（2）政策执行的时间差严重超标。包括出让用地由政府交付给开发商的时间，往往由于政府作为效率不高拖后腿；交付时间拖延后一些规划设施与市政条件发生重大改变导致通过行政处理变更，如提高容积水平，突破限高或其他政策；项目开发分期无管制；分期建设的周期与销售房源的分期严重风马牛不相吸。时间差导致了市场中某一时点，所提供所谓优质产品，总处于供不应求的局面。羊群效应在所难免。
（3）销售管理与信息管制严重缺失。各项目开发周期里营销如何安排，政策上并没有明显的制约条款；营销展开中宣传管制力度不够，通过所谓运筹/解筹法则，积累与推进消费力的短暂释放，造成挤兑买房的空象；承诺不到位维权因成本与效率原因，导致违约方能够产生违约利益，这也是中国楼市一个重大的怪象。而政府如何通过网络/备案/系统征信/系统查询等手段来还原市场尊重下的真实信息，迄今各行其道。
（4）政策的稳定性影响观望导致捂盘与短暂井喷的存在。调控并不是手段不好，也不是涉及面不宽，更不是认识偏差，而在于政策缺乏稳定性系统性，从而导致优质购买力的沉淀、平滑型购买力的集中放量，而信息不对称让开发商可以左右房源上市时间与类型，并常见虚假信息广煽人心，尤其象加息，提高首付标准与利率这些直接涉及消费成本的部分，政策的变动性不规则性导致的后果比政策本身的后果不良影响更严重。
不识庐山真面目，只缘身在此山中。
《狼道》
狼道，是追求卓越的野心，是猎获成功的目标；
狼道，是一往无前的勇气，是不屈不挠的毅力；
狼道，是舍我其谁的自信，是挑战困难的积极；
狼道，是双赢天下的胸怀，是合作互助的理念；
狼道，是披肝沥胆的忠诚，是忠贞不二的节操；
狼道，是傲骨铮铮的个性，是中流砥柱的本色；
狼道，是声东击西的智谋，是蓄势待发的韬略；
狼道，是发掘机遇的慧眼，是顺势而动的权变；
狼道，也是貌似凶残的博爱，是宽恕对手的宽容；
狼道，更是永不言败的执着，是反败为胜的悲壮。
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