部分地区房价适度回落

    主持人：怎样看今年房价，明年的走势又如何?

    冯科：各个地方的市场不一样。局部市场的房地产销售价格出现回落，但不一定是拐点。广州、深圳等南方地区的房地产比较市场化，整个区域的人都相对理性，所以房价的上升滞后于上海和北京。广州、深圳房价在2007年上半年涨幅很大，大概是50%到100%。这里面可能有外部的力量，如香港和外资的力量在炒作，我相信本地的购买力是非常有限的。房价在短期内快速上涨必然会有一个相应的回落，这是正常的。房地产也是商品，没有永远涨价的时候。但是从结构来看，趋势不太好判断，在银行信贷收紧和改善需求的产品供给减少之后，房价很可能出现反弹。

    苏雪晶：预计在四季度后，一线房价将回归理性状态。由于上海和北京的实际供给仍旧偏紧，以及地价和房价的关系，我不认为两个城市地产价格会出现大幅下跌，深圳地区前三季上涨速度偏快，价格可能会出现一定调整，但幅度和时间还有待观察。

    支持房地产价格上涨的很多因素是长期存在的，我们对房地产市场趋势长期乐观，影响房价中期走势最为关键的是政策调控因素。

    调控效果会继续显现

    主持人：如何看待宏观调控的效果?

    冯科：从目前的调控情况来看，对房地产业影响最大的调控措施是信贷紧缩，其次是提高准备金率，最后是加息。从目前的情况看，房地产信贷包括个人房贷已经占了很多银行信贷总额的50%以上，有些银行甚至达到了80%。如果房地产市场进入拐点，意味着房价进入下降通道，这会给银行带来大量不良资产。未来调控政策除了控制信贷规模以外，还应该利用金融创新拓宽房地产企业的融资渠道。如果说次贷危机暴露了美国金融创新“过犹不及”的话，我国在金融创新方面还处于“过于不足”阶段。

    苏雪晶：地产行业对宏观经济影响是非常显著的，任何国家对地产行业的调控都是相当谨慎的。我认为，政府调控的目的不是想打压房价而仅仅是控制增速，抑制投资过热。

    2007年开始的调控政策，整体趋势是针对性加强，操作性加强。政府从2003年开始对房地产行业出台调控政策，曾经尝试过调控供给和需求，直至今年开始采取多方面相互配合的调控手段，这样的发展态势，必然导致未来调控效果越来越突出。我们分析，将来有关房地产宏观调控的重点不是出台新的措施，而是如何把已有政策落到实处。

    物业税推出尚无时间表

    主持人：物业税预期何时开征，将对市场有何影响?

    冯科：物业税所要解决的问题不是简单的房价问题，它还涉及到中央和地方政府关系，主要体现在财政土地出让金上，地方政府把70年的土地出让金收取以后，透支了几十任市长的财政权，未来城市和政府的运营会非常困难。所以物业税改革的重点是中央和地方的财政关系，而不是简单的市场调节。物业税不可能明年就一定会开征，也不太可能先收商业物业，既然要收就要全收。

    苏雪晶：我认为物业税政策短期内不会大范围出台。从其他国家物业税的开征情况看，物业税推出肯定会对地产市场产生深刻影响。但房价是由多种因素造成的，物业税不一定是解决高房价的灵丹妙药。