中介收取佣金的法理依据，根据《合同法》第425条的规定，“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，现行中介将买卖双方的预约合同，和中介参与的中介合同冠名为房屋买卖合同，实际是误导了买卖双方对于购房合同签署的认识，实际上在房管局办理过户手续的时候，由于房屋是一种特殊的商品，房管局提供了一种规范的合同版本，并且发生纠纷后，法院也以这种版本的合同作为判案的依据。

问题出在买卖双方通过中介签订了中介提供的所谓的商品房买卖合同，当购房交易因故没有履行，中介到底应否退还收取的佣金？中介坚持不退，以其制定的合同为依据，这就要看中介是否有《合同法》第425条的情形。同时，应该以签订房管局的房屋买卖合同版本为依据。

中介制定的合同条款本身诚信是否受到质疑。特别是中介实行的是买卖双方代理之禁止做法，等于自买自卖，哪一边给的利益大，偏向于哪一边，比如当有更高的买家出现，中介就有可能将卖方与另一个买方进行撮合，从而侵犯了原低价买家的利益，这样的情况经常发生，甚至中介自己就作为一个买家出现，另一方面，如果一个卖家发布虚假的信息，中介与其配合，就很容易形成一个吞吃买方业主定金的一个圈套。这就是之前炒楼经常出现的现象。

所以，425条对中介有监管，并且必须坚守。只有当真实的不可归咎于买卖双方的原因而导致交易不能成功的情况出现，买卖双方可以向中介给予适当的劳务补偿，因为中介也确实做了大量工作。这样调整的法律关系才是合理的。这里也必须明确不能收取佣金，如果买卖双方有一方违约，那就应该是某一方向中介和另一方承担违约责任，而履约方无须向中介支付佣金。